Очередная ипотечная суббота в центральном офисе Сбербанка в Екатеринбурге (улица Куйбышева, дом 67) показала большой интерес потенциальных покупателей к строящимся объектам жилья. Сегодня на рынке недвижимости создалась уникальная ситуация: новостроек стало настолько много, и они так интересны во всех отношениях, что покупателям есть о чем задуматься и из чего выбирать. Однако так ли однозначно надо делать выбор в пользу новой, зачастую еще не построенной, квартиры? Давайте разбираться.
Плюсы и минусы «вторички»
Большое преимущество квартир на вторичном рынке жилья в том, что нет никакого периода ожидания: накопил или занял – заплатил - заехал. Для многих это - решающий фактор: ведь пока будет строиться дом с твоей новой квартирой, надо где-то жить. Хорошо, если есть такая возможность. А если нет? Тогда придется арендовать подходящее для жизни жилье на немалый срок, нести дополнительные расходы. Плюсы «вторички» еще и в том, что почти все такое жилье расположено в уже развитых для жизни районах с хорошей инфраструктурой: магазины, дороги, больницы, школы-садики… Прекрасно знакомые всем «хрущевки» и «брежневки» до сих пор имеют своих сторонников еще и в силу малоэтажности: не всем комфортно проживать в больших и многонаселенных свечках-домах. Но здесь есть некоторое заблуждение. К вторичному жилью не обязательно относятся только старые дома - больше трети жилого фонда построено в Екатеринбурге уже после 2000 г.
Теперь о грустном. Цены снижаются, и вряд ли уже полностью отыграют падение последних трех лет. Причины этому очевидны: стремительно растет количество новостроек, и они все больше завоевывают сердца потребителей. Имея возможность выбирать, мало уже кто хочет жить в квартирах, далеких от современных стандартов. Кроме того, старое жилье – это изношенные коммуникации, в которые опять же нет смысла вкладываться, юридические риски при покупке, разношерстные соседи, необлагороженные дворы.
Новостройки: «за» и «против»
Большая часть новостроек в Екатеринбурге расположена в спальных районах, а это удаленность от центра (Широкая речка, Академический и другие). Да, новостройки, безусловно, есть и в центральных районах, но они строятся точечно и получаются достаточно дорогими. Итоговая цена получается выше и за счет площади квартир – они стали больше. Если раньше площадь 1-комн. квартиры, например, составляла 30-36 кв. м, то сейчас – 40-45. Кроме того, мы уже говорили, необходимо ждать завершения строительства. Так как именно на этапе начала строительства есть хороший выбор и привлекательная цена.
Кроме того, застройщики дают еще и рассрочку, нет необходимости платить всю сумму «здесь и сейчас». За 1,5 года ожидания дома экономия может составить около 1 млн руб. Для многих - это единственный вариант купить себе новое жилье.
Новостройки могут быть еще и инвестицией, выгодным вложением средств. Полученная разница «до» и «после» завершения строительства позволяет окупить даже процент по ипотеке.
К аргументам «за» также относятся:
-
удобные и функциональные планировки (большие квадратные прихожие, отдельные гардеробные, два санузла, высокие потолки);
-
новые коммуникации;
-
экономия на коммунальных платежах.
В таких квартирах – индивидуальное потребление тепла (устанавливается специальный счетчик), и вам больше не придется оплачивать «отопление улицы» . Меньшие потери тепла достигаются также за счет использования при строительстве современных материалов, установке хороших окон. Экономия на коммуналке получается значительная: до 50-ти процентов.
Добавьте к этому звукоизоляцию, качественную отделку в едином стиле, красивые дворы и подъезды. Вашими соседями, скорее всего, будут люди примерно одного уровня достатка, а риски при покупке сведены практически к минимуму: ведь квартира еще не имеет своей истории. При этом сами проекты становятся все более качественными и интересными. Остается только выбрать застройщика.
Критерии надёжности
Последние изменения в 214 Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» стали гораздо больше защищать права дольщиков. Однако осторожность никто не отменял. Что лично вы можете проверить и проконтролировать? Как минимум, зайти на сайт застройщика и посмотреть необходимые документы. К ним относятся: разрешение на строительство, основания владения земельным участком, проектная документация. Тот, кому выдано разрешение на строительство, и должен быть продавцом квартиры. У земельного участка имеется кадастровый номер. У разрешения на строительство – срок действия. Что касается проектной декларации, это большой и важный документ объемом 200-250 страниц. В нем содержится информация, какие объекты компания строит в настоящий момент и что уже построено за последние три года. Финансовые показатели (прибыль, дебиторская задолженность). Размер уставного капитала: для серьезных проектов это не менее 150 млн руб. Это говорит о том, что у застройщика есть свои ресурсы, и он не является фирмой-однодневкой.
Немаловажный факт имеет известность компании и ее репутации. Крупные игроки, как правило, стараются быть на виду. Обратите внимание на цены – супернизкие должны настораживать. Разумная ценовая политика начинается от 55 тыс. руб. за кв. м. Смотрите на активность строительства – динамику можно отслеживать на сайте или приехать непосредственно на стройплощадку. О надежности застройщика также говорит наличие нескольких серьезных партнеров. А уж если застройщик аккредитован сразу в нескольких известных банках – можно не беспокоиться, они также тщательно проверяют всю информацию.
Когда отменят долёвку?
На сегодняшний день существуют четыре схемы долевого строительства, и они все легальные. Все зависит от того, когда получено разрешение на строительство, либо зарегистрирована первая долевка. До внесения изменений в Закон о долевом строительстве, крупные компании имели возможность – и некоторые ею активно пользовались – перебрасывать деньги с объекта на объект (строительство других домов или покупку земельного участка). Теперь одному дому соответствует один счет, а это намного более безопасный вариант. С 1 сентября все застройщики работают с эскроу-счетами. Иными словами, в цепочке строительства появляется посредник в виде банка, который и хранит на специальном счете деньги дольщиков до момента окончания строительства. Кроме того, эти суммы еще и застрахованы на 10 млн руб. Этот же банк выдает компаниям-застройщикам заемные средства, на которые и ведется строительство. C появлением такого посредника у дольщика значительно уменьшаются риски, но зато увеличиваются затраты на объект. Схемы станут более безопасными, а строительство более дорогим.
В настоящее время разрешения на строительство у многих компаний уже получены, но в перспективе – в ближайшие два-три года – застройщиков будет меньше и объемы строительства тоже уменьшатся. Строительство будет вестись с нулевыми рисками, но и с меньшей выгодой при покупке. «Цены вырастут со второй половины 2019 г. и в 2020-2021 гг., так как в каждой квартире будет заложен банковский процент», - считает менеджер по развитию продаж Управления продаж недвижимости «Синара-Девелопмент» Владимир Бичинев.
Трейд-ин спешит на помощь
Программа зачета старого в счет покупки нового нам известна, в основном, на примере авторынка. Но работает она и на рынке недвижимости, причем сразу в двух вариантах. Первый из них – это прямой зачет вашей старой квартиры в счет покупки новой. Применяется достаточно редко, так как только один застройщик – компания «Брусника» - практикует такой вариант. При этом надо учитывать, что ваше жилье будет выкуплено не по самой высокой цене, а дисконт, связанный с затратами компании, составит порядка 6-8%.
Есть и другой вариант: выбираете застройщика и квартиру, бронируете ее, а затем выставляете на продажу свою. Один большой минус – надо очень хорошо постараться, чтобы продать ее быстро и дорого.
Есть и еще нюансы. По словам Игоря Денисова, руководителя отдела продаж компании «Этажи», каждая пятая квартира сегодня имеет «ипотечный хвост». И это легко объяснить. Смена квартиры происходит, в среднем, раз в 8 лет, а ипотека берется на 10-15. Но и здесь все решаемо. Такие объекты продаются, а долги закрываются за счет покупателя, которые при этом берут на себя определенные риски. Да и продать придется с дисконтом: чаще дешевле, чем покупал.
Фото: читатели.