Какие районы у березовчан пользуются спросом, а какие не очень? До сих пор ли не жалуют первый и последний этажи? Как относятся к 13 этажам и 13 квартирам и почему часто отказываются от покупки дома, хотя, казалось, мечтали о том, чтобы жить на земле? Что происходит с ценами на квартиры в последнее время?
О рынке недвижимости в Берёзовском мы поговорили с риелтором Юлией Сахипгареевой, которая представляет одно из агентств недвижимости в нашем городе.
– Юлия, чем занимается агент по недвижимости? Что входит в его услуги и сколько в среднем составляет комиссия?
– Всё зависит от сделки. Есть чистая продажа, когда объект просто продается. Такая сделка стоит 60 тысяч плюс 1,5% от стоимости объекта. Но чаще случаются обмены: когда нужно продать недвижимость и сразу что-то купить. Тогда риелтор вникает во весь процесс: он смотрит, кто приходит на первый объект, он ищет объект, который будет приобретен после продажи... Чем меньше времени между двумя сделками, тем лучше, особенно сейчас, когда цены растут на глазах. Был случай, в одном и том же доме совершенно идентичные квартиры продавались с разницей в цене в 200 000, только одна на три недели позже. Продавец просто выставляет новую цену и говорит: не хотите – не берите.
В сделке обмена мы заключаем договор, выставляем объект на продажу, ищем покупателя, принимаем от него аванс. Теперь на второй этап – подбор встречного объекта. Выбираем, отсматриваем, знакомимся с документами на этом объекте. Если нужно наделять детей долями и получать приказ опеки, то дело растягивается на пару месяцев. Но в идеале, повторюсь, чтобы между продажей одного объекта и покупкой другого был минимальный временной промежуток.
Вся комиссия риелтору платится в самом конце, когда сделка состоялась. То есть мы работаем авансом.
– В каких случаях можно обойтись без агента по недвижимости?
– Иногда человек думает: зачем мне агент, я приду покупать, с той стороны будет риелтор, он мне поможет. Это ошибочное суждение. В недвижимости большие риски. Агент продавца всегда преследует интересы продавца и никогда не расскажет покупателю о каких-то подводных камнях со своей стороны, потому что их цель быстрее продать и выйти на сделку. Можно не получить деньги и продать квартиру, это сделать очень просто, поверьте мне. На защите каждой стороны должен стоять профессионал. Тем более сейчас такие сделки с маткапиталом, с наследниками...
В агентстве вам даже могут продать квартиру дороже, чем вы рассчитываете. Если есть спрос, есть покупатели, часто идет торг: кто даст больше, тот и покупает.
– Кто определяет стоимость недвижимости?
– Есть программа, в ней видна статистика, сколько на данный момент стоит недвижимость на рынке. Бывает, и сами продавцы завышают неадекватно, правда, спустя время видят, что не продается, и уступают.
– Есть частники, то есть агенты, работающие на себя. Им можно доверять?
– В моем случае я – лицо компании. Как довериться частному лицу, как убедиться, что он хороший практик? В агентстве мы делимся опытом, советуемся друг с другом, а дома одному сложно. Плюс затраты на рекламу.
– Юлия, что происходит с ценами? Многие, мягко говоря, в шоке от того, насколько они подскочили в последнее время.
– Всё идет от застройщиков. Выросли цены на стройматериалы, застройщику нужно покупать их плюс обслуживать свой кредит (деньги покупателей квартир у него лежат на эскроу-счетах). Новострой повышает цены, а за новостройками всегда тянется вторичка. Дешевле уже не будет.
– Предполагаю, что из-за такого роста цен упал спрос?
– Количество продаж выросло. В сентябре, октябре и декабре у меня были тяжелые месяцы. Люди понимали, что надо брать сейчас, потому что цены будут расти. На ул. Восточной одинаковые квартиры с одной планировкой и одним качеством ремонта продавались с разницей в триста тысяч, только одна в ноябре, а другая в декабре.
– Что предпочитают березовчане? Новостройку или вторичку? Какие районы любят больше, какие не особо?
– На каждую квартиру есть свой покупатель. Шестой микрорайон любит молодежь: тут школа, Тропа здоровья. Часто расширяют жилплощадь с увеличением семьи. Есть такие, кто копит все маткапиталы (федеральный, региональный, плюс 450 000 в гашении ипотеки) и приходят к нам со всеми этими накоплениями.
Три лидера продаж по районам: шестой микрорайон, дома по ул. Восточной и «Уют-Сити», он, пожалуй, на первом месте – самый популярный и дорогой. Отдаленность людей не пугает, а малоэтажная застройка привлекает. Новоберезовский пользуется спросом.
Поселок Первомайский, Овощное отделение, Шиловка не популярны.
– А что любят больше – жилье с ремонтом или без?
– Тут зависит от цели, от самого человека. Молодые семьи, пары предпочитают въехать на всё готовое. Они нацелены на карьеру и не хотят заниматься ремонтом. Им нравятся варианты с мебелью, кухней. Кому-то, наоборот, лучше купить квартиру подешевле без ремонта, чтобы вложиться в те стены, пол, потолок, которые ему нужны. Один березовчанин покупает «убитые» квартиры, ремонтирует их сам, а потом продает дороже.
– С какими предубеждениями вы сталкиваетесь, когда работаете с людьми?
– Суеверия живы и долго еще будут жить. Не хотят 13-й этаж, отказываются идти на сделку в пятницу, 13-ого. Я объясняю: суеверие – это суетная, пустая вера. Надо включать здравый смысл.
По-прежнему не любят, но уже из практичных соображений, первый этаж, а на последний заезжают охотно.
– Как продаются в Березовском дома, коттеджи? Много предложений на рынке?
– Дома продаются меньше. Здесь срабатывают ожидания людей. Человек мечтает: буду жить на своей земле, утром выходить во двор с чашкой кофе, рядом верный пес. Газон, мангал, красота. А на деле приходит и видит, сколько в этот дом требуется вложений и сил, а потому с этой мыслью расстается. Вариантов «заезжай и живи» немного, это коттеджи не старее 5-6 лет, и деньги там другие: 10-15 млн. А если ты квартиру продал за 5, как ты купишь такой дом? И по документам с домом намного больше работы.
– Арендой вы тоже занимаетесь?
– Да. И цена на аренду выросла тоже. Двушка стоит в среднем 17 плюс коммуналка, однушка – 14-15, в Шиловке – 13.
Поиском съемной квартиры и квартиросъемщиков люди в основном занимаются сами, к агенту обращаются нечасто. Например, человек работает в Москве, ему проще довериться риелтору. Такой заказчик обычно описывает, кого хочет видеть в своей квартире, а задача агента ему такого человека
привести.
Есть березовчанка, многодетная мама, она целенаправленно занимается посуточной сдачей жилья. У нее много квартир по городу, она их сдает и так зарабатывает.
– Бывает, что люди приходят в агентство, чтобы им помогли, а в итоге как-то пытаются обмануть?
– Да. Они изначально обращаются к риелтору, а потом сами находят себе покупателя и пытаются в обход агентства пойти. Когда на сделку выйти сами не могут – сдаются. Причем мы таких уже знаем, потому что они по разным агентствам ходят, а информация все равно в профессиональных кругах расходится.
– Вы любите свое дело, это видно. Но ведь это не просто – работа с людьми, с документами, наверняка встречаются очень разные типажи...
– Есть в Березовском мужчина... Он пришел ко мне как-то во время дежурства и начал интересоваться квартирами. А я вижу, что его цель совсем другая, что он меня просто заговаривает. Смотрю – под шумок попытался рабочие телефоны в сумку сгрести. Кражу я пресекла, а его записала в контактах как «Опасный тип». Он звонил потом, просил квартиру показать. Причем его всегда интересуют те, где хозяева не живут. Его все агентства в нашем городе знают, хобби такое у человека – смотреть пустые квартиры. Не купил ни разу, конечно.
Да, встречаются разные люди. Но во многих случаях виноват стресс, поэтому когда удается успокоить и настроить на конструктивный разговор, тогда всё проходит хорошо. Оглядываясь на прошлый профессиональный опыт, я могу сказать, что эта работа по-настоящему любимая, хоть и не простая.
Соотношение сделок с ипотекой и за наличку: 70% на 30%
Юлия Сахипгареева:
– На фоне сильно растущих ставок по ипотеке советую своим клиентам обратить особое внимание на две программы с господдержкой. Первая – это «потека с господдержкой-2020». Ставка по ней, к примеру, в ВТБ сегодня от 5,75%. По этой программе можно купить в ипотеку у юридического лица готовое жилое или строящееся помещение, в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Вторая – «Ипотека с господдержкой для семей с детьми», по этой программе можно также сделать рефинансирование. Ставка по ней от 4,7%. По этой программе можно купить в ипотеку у юридического лица готовое жилое помещение, можно приобрести по уступке от физического лица строящееся жилое помещение или строящееся в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004 г. жилое помещение.
По этой программе ипотеку могут получить граждане РФ, у которых появились первый и последующие дети в период с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 г., а также семьи, имеющие детей с категорией «ребенок-инвалид».
Я как сотрудник агентства одобряю ипотеку нашим клиентам по ставке ниже (от 0,3% до 1%), чем в банке, если бы клиент пришел и одобрился в банке самостоятельно, потому что наше агентство крупный партнер всех ключевых банков. Это еще один главный и весомый аргумент для сотрудничества с крупным агентством. После одобрения заемщика по ипотеке я полностью готовлю и веду весь процесс подготовки и самой сделки в банке.
Стоит помнить, что ставки по ипотеке последние 3-4 месяца непрерывно растут и будут повышаться дальше.